Vous avez attendu des années. Vous avez bien géré. Et quand arrive enfin le moment de récolter — le fisc est là, à la table, avec sa part.
La fiscalité sur la plus-value immobilière est l'une des plus méconnues des investisseurs. Pas parce qu'elle est cachée — mais parce que personne ne pense à s'en préoccuper avant le moment de vendre. Et à ce moment-là, il est souvent trop tard pour agir.
Ma cliente s'apprêtait à revendre son appartement après 7 ans. Belle plus-value. Elle était prête à signer.
Avant de finaliser — on a regardé les chiffres ensemble. La fiscalité allait lui coûter 15 000€.
On a fait une chose simple — elle a réemménagé dans son appartement pendant 1 mois avant la vente. Résidence principale au moment de la cession = exonération totale de la plus-value.
15 000€ économisés. Légalement. En 1 mois.
d'imposition sur la plus-value immobilière
pour un bien détenu moins de 6 ans
19% d'impôt + 17,2% de prélèvements sociaux
2 situations · 2 tactiques
Situation 01 · Bien détenu en nom propre ou location nue
Vérifiez votre durée de détention — les abattements changent tout
Les abattements pour durée de détention sont progressifs et puissants. À partir de 22 ans de détention — exonération totale d'impôt sur la plus-value. À partir de 30 ans — exonération totale des prélèvements sociaux. Plus vous attendez, moins vous payez. La date d'achat est votre meilleur allié fiscal.
Situation 02 · Société à l'IS ou statut LMP
La plus-value se calcule sur la valeur nette comptable — attention aux amortissements
Si vous avez amorti votre bien via une société à l'IS ou en LMP — la plus-value imposable se calcule sur la valeur nette comptable, pas sur votre prix d'achat initial. Résultat : une base taxable bien plus élevée que vous ne l'imaginez. La structuration se pense aussi en fonction du jour où vous revendrez.
Ça se prépare — parfois des mois, parfois des années avant.
